Déficits fonciers en 2025 : Définition, fonctionnement, règles.
Sommaire.
Introduction.
Le déficit foncier est un dispositif fiscal majeur pour de nombreux investisseurs immobiliers en France. En permettant de déduire de ses revenus fonciers – et sous certaines conditions, de son revenu global – les charges liées à l’entretien, la réparation ou l’amélioration d’un bien immobilier, ce mécanisme se présente comme un levier puissant d’optimisation fiscale. Comprendre en profondeur le fonctionnement des déficits foncier est donc indispensable pour tout propriétaire-bailleur souhaitant maximiser ses avantages fiscaux et améliorer la rentabilité de son patrimoine.
En quoi consiste réellement le déficit foncier ? Comment l’obtenir ? À quelles conditions ? Quels sont les risques et les opportunités ? Comment le déclarer ? Autant de questions que se posent souvent les investisseurs, qu’ils soient débutants ou confirmés. Cet article proposé par notre cabinet de gestion de patrimoine Nice apporte un éclairage complet sur ce dispositif fiscal, son intérêt économique, ses limites et la meilleure manière de l’exploiter.
Déficits fonciers : définition et fonctionnement.
Les déficits fonciers correspondent à la situation où les charges déductibles d’un bien immobilier donné (ou de l’ensemble des biens immobiliers détenus en location nue relevant du régime réel) dépassent les recettes locatives brutes. En d’autres termes, lorsqu’un bailleur supporte des charges plus élevées que ses loyers, il en résulte un solde négatif appelé « déficit foncier ».
Ce déficit s’applique exclusivement aux locations nues soumises au régime réel d’imposition. Les locations meublées (LMNP ou LMP), soumises au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), n’entrent pas dans le champ du déficit foncier mais bénéficient d’autres mécanismes d’amortissement.
Charges déductibles.
Parmi les charges ouvrant droit aux déficits fonciers, on retrouve notamment :
Les travaux d’entretien et de réparation (ravalement de façade, rénovation de toiture, réfection du système électrique, etc.).
Les travaux d’amélioration (installation d’un chauffage plus performant, amélioration de l’isolation, pose de fenêtres à double vitrage, etc.).
Les impôts locaux et certaines taxes foncières.
Les intérêts d’emprunt et frais d’assurance liés au financement du bien (même si ces intérêts sont traités de façon un peu particulière lors de la détermination du déficit).
Les frais de gestion (honoraires d’agence, frais de syndic, rémunération du gardien, etc.).
Les primes d’assurances du bien.
Exclusions.
En revanche, certaines dépenses ne peuvent être prises en compte dans le calcul des déficits fonciers :
Les dépenses de construction ou d’agrandissement ne sont pas considérées comme des travaux d’amélioration déductibles, mais comme des investissements en capital.
Les dépenses liées à l’acquisition du logement (droits de mutation, honoraires de notaire…) ne sont pas déductibles au titre des déficits fonciers.
Les travaux de reconstruction lourde assimilables à de la construction neuve peuvent sortir du champ des dépenses déductibles.
Quelle règle des 3 ans ?
Pour bénéficier de l’imputation sur le revenu global, le logement doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation du déficit. En cas de revente ou de changement d’usage avant ce délai, l’avantage fiscal peut être remis en cause.
Imputer les déficits fonciers sur vos revenus.
Imputation sur les revenus fonciers.
Avant toute chose, le déficit foncier sert à diminuer les revenus fonciers imposables. Ainsi, lorsqu’un propriétaire déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers au régime réel, il additionne ses loyers bruts et y soustrait l’ensemble des charges déductibles. Si le résultat est négatif, on parle de déficits fonciers.
Imputation sur le revenu global.
L’un des atouts majeurs du déficit foncier est la possibilité d’imputer une partie de ce déficit sur le revenu global, c’est-à-dire sur tous les autres revenus d’une personne (salaires, bénéfices professionnels, etc.). Sous réserve des conditions légales, un déficit foncier peut être déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Cette imputation diminue donc directement la base imposable à l’impôt sur le revenu, engendrant une potentielle économie fiscale substantielle.
Exemple : Un investisseur perçoit 15 000 euros de loyers et déclare 25 000 euros de charges déductibles en lien avec ces biens immobiliers (travaux, intérêts d’emprunt, etc.). Son déficit foncier est alors de 10 000 euros. Il peut imputer ce montant sur ses autres revenus si ces charges sont principalement constituées de travaux. Si son revenu global était de 40 000 euros, sa nouvelle base taxable à l’impôt sur le revenu sera alors de 30 000 euros (40 000 - 10 000 = 30 000).
Report des déficits.
Un autre avantage du dispositif est la possibilité de reporter le solde des déficits fonciers sur les années suivantes. Lorsque le déficit excède 10 700 euros ou que l’investisseur n’a pas pu l’utiliser entièrement, le surplus est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Dans la pratique, cela signifie qu’un déficit restant peut venir neutraliser les bénéfices fonciers (les loyers imposables) des années ultérieures, limitant de nouveau l’impôt à payer.
Conditions d’application et particularités.
Obligation de location.
Pour bénéficier de l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global, l’investisseur doit s’engager à louer le bien concerné jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Par exemple, si un propriétaire impute des déficits fonciers sur ses revenus de 2023, il doit conserver la location effective du bien jusqu’au 31 décembre 2026. Le non-respect de cette obligation entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.
Conditions liées aux travaux.
Tous les travaux ne génèrent pas automatiquement de déficits fonciers. Comme évoqué, seules les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration sont déductibles. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas pris en compte dans la détermination du déficit foncier. Il est parfois nécessaire de justifier auprès de l’administration fiscale de la nature précise des travaux pour éviter tout risque de redressement.
Intérêts d’emprunt.
Bien que les intérêts d’emprunt soient des charges déductibles, ils ne peuvent pas être imputés directement sur le revenu global. En cas de déficit foncier, celui-ci est d’abord imputé sur les revenus fonciers. Le déficit généré par les dépenses de travaux peut être affecté au revenu global (dans la limite de 10 700 euros), tandis que le déficit provenant des intérêts d’emprunt reste toujours imputé uniquement sur les revenus fonciers des années suivantes.
Montant maximal d’imputation sur le revenu global.
La limite légale actuelle est fixée à 10 700 euros par an. Toutefois, les dépassements sont loin d’être perdus : ils sont reportables sur les revenus fonciers futurs. Dans certains cas, par exemple pour des logements classés « Monuments Historiques » ou pour certains dispositifs (Malraux), des règles spécifiques s’appliquent, offrant parfois des plafonds plus élevés ou une exonération partielle sous conditions.
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Avantages et limites des déficits fonciers.
Avantages fiscaux.
Réduction de l’imposition : L’imputation sur le revenu global (jusqu’à 10 700 euros) permet de diminuer efficacement l’impôt sur le revenu.
Report possible : Le surplus de déficit est reportable sur 10 ans, ce qui assure une optimisation fiscale durable.
Valorisation du patrimoine : Les travaux déductibles permettent de rénover ou d’améliorer le bien, ce qui augmente potentiellement sa valeur sur le marché et son attrait locatif.
Alternative aux dispositifs de défiscalisation plus rigides : Contrairement à la loi Pinel ou au dispositif Censi-Bouvard, il n’y a pas de plafonnement de loyers ou de zonage imposé pour bénéficier du déficit foncier.
Limites et contraintes.
Engagement de location : La location doit être effective pendant au moins trois ans après l’imputation du déficit sur le revenu global. Un arrêt de la location avant ce terme remet en cause l’avantage.
Nature des travaux éligibles : Les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. Le contribuable doit veiller à bien distinguer travaux déductibles et non-déductibles.
Risque locatif : Investir dans l’immobilier implique un risque, notamment celui de la vacance locative, qui peut compromettre la rentabilité globale de l’opération.
Complexité administrative : La déclaration au régime réel nécessite une bonne organisation et, souvent, le recours à un expert-comptable ou à un professionnel de la fiscalité pour optimiser correctement ses charges et éviter les erreurs de déclaration.
Qui peut bénéficier des déficits fonciers ?
Les personnes physiques.
Toute personne physique qui détient un ou plusieurs biens immobiliers à usage locatif nu (logements, locaux commerciaux loués vides, etc.) peut bénéficier du déficit foncier, à condition d’opter pour le régime réel d’imposition. Le micro-foncier, qui offre un abattement forfaitaire de 30 %, n’ouvre pas droit au déficit foncier.
Les sociétés civiles immobilières (SCI).
Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (SCI translucides) peuvent également bénéficier du déficit foncier, à proportion des parts détenues par chaque associé. Le déficit s’impute alors sur la quote-part de revenus fonciers de chacun des associés, puis potentiellement sur leur revenu global (toujours dans la limite de 10 700 euros par an et sous respect des conditions de location).
Les indivisions.
Les indivisions sont soumises au même principe que les SCI « translucides ». Chaque indivisaire déclare la fraction de loyers et de charges lui revenant, puis calcule son résultat foncier. Si un déficit se crée, il s’impute selon les mêmes modalités que pour un propriétaire unique.
Comment déclarer ses déficits fonciers ?
Formulaires et annexes.
Pour déclarer ses revenus fonciers au régime réel, il convient de remplir le formulaire 2044 (ou 2044-SPE selon les cas), où sont reportés les loyers bruts, les charges déductibles, ainsi que le résultat (bénéfice ou déficit) de l’exercice. Si un déficit est constaté, il est ensuite reporté sur la déclaration de revenus principale (formulaire 2042) dans les cases prévues à cet effet, afin de l’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros.
Documentation justificative.
Il est essentiel de conserver toutes les factures, devis, attestations et justificatifs en lien avec les travaux et les charges déductibles. En cas de contrôle fiscal, l’administration exigera ces documents afin de vérifier que les sommes déclarées correspondent bien à des dépenses éligibles et réellement supportées.
Déclaration en ligne.
La déclaration en ligne sur le site officiel des impôts (impots.gouv.fr) est désormais obligatoire pour la quasi-totalité des contribuables. Le principe reste le même : il convient de saisir dans la rubrique « revenus fonciers » le détail des loyers perçus et des charges déductibles, puis de reporter le déficit éventuel sur la déclaration principale. Certains logiciels spécialisés ou l’aide d’un expert-comptable peuvent simplifier cette étape.
Conclusion.
Le déficit foncier est un atout incontournable pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent à la fois optimiser leur fiscalité et valoriser leur patrimoine. En permettant la déduction d’importantes dépenses de travaux sur les revenus fonciers, et dans la limite de 10 700 euros par an, sur le revenu global, il offre une flexibilité et une efficacité remarquables. Toutefois, il nécessite une bonne compréhension des règles, une gestion rigoureuse de la location et un respect strict des conditions légales.
Pour aller encore plus loin, il est préférable de solliciter l’expertise d’un notaire, d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un expert-comptable, afin de sécuriser l’opération et de maximiser ses avantages. Combiné avec une stratégie patrimoniale globale (diversification, sélection minutieuse des biens, gestion prudente de l’endettement), le déficit foncier peut véritablement booster la rentabilité à long terme d’un investissement immobilier.
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Questions
FAQ.
Quelles sont les conditions pour bénéficier des déficits fonciers ?
Pour bénéficier du déficit foncier, il faut être propriétaire d’un bien immobilier loué nu, soumis au régime réel d’imposition. Les dépenses de travaux doivent correspondre à de l’entretien, de la réparation ou de l’amélioration, et non de la construction ou de l’agrandissement. Enfin, le propriétaire s’engage à maintenir le bien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit.
Quel plafond pour les déficits fonciers en France en 2025 ?
Ce montant de 10 700 euros correspond au plafond annuel d’imputation du déficit foncier sur le revenu global. Au-delà de cette limite, le surplus peut toutefois être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, permettant ainsi de lisser l’optimisation fiscale dans le temps.
Les intérêts d’emprunt sont-ils toujours déductibles ?
Oui, les intérêts d’emprunt sont déductibles, mais la partie du déficit provenant de ces intérêts ne peut pas être imputée sur le revenu global. Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration peuvent générer un déficit foncier imputable sur le revenu global. Les intérêts d’emprunt, eux, se reportent sur les revenus fonciers des années suivantes.
Quelles dépenses de travaux sont déductibles ?
Les travaux d’entretien et de réparation : peinture, remise en état des canalisations, réfection de la toiture, remise aux normes électriques, etc.
Les travaux d’amélioration : installation d’un double vitrage, amélioration de l’isolation, remplacement d’une chaudière vétuste par un modèle plus performant, etc. En revanche, les travaux de construction ou d’agrandissement sont exclus.
Comment déclarer des déficits fonciers ?
Il faut d’abord remplir le formulaire 2044 (ou 2044-SPE) pour calculer le résultat foncier global. Si celui-ci est déficitaire, vous reportez ce déficit dans la déclaration de revenus (formulaire 2042) à la rubrique dédiée. Pour l’imputation sur le revenu global, l’essentiel des travaux doit relever de l’entretien ou de l’amélioration. Enfin, veillez à conserver tous les justificatifs des dépenses engagées.
Peut-on profiter des déficits fonciers si on loue en meublé ?
Non, le déficit foncier ne s’applique qu’aux locations nues relevant du régime réel. Les locations meublées (LMNP, LMP) sont soumises au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et disposent d’autres mécanismes, dont l’amortissement comptable, pour réduire l’imposition.
Qu’arrive-t-il si je vends mon bien avant la fin du délai de trois ans ?
Si vous ne respectez pas l’engagement de location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, l’administration fiscale peut remettre en cause l’avantage obtenu. Concrètement, vous risquez de devoir rembourser l’impôt économisé sur la partie du déficit foncier imputée sur le revenu global.
Quelles sont les conséquences si je ne parviens pas à louer mon bien ?
Le régime du déficit foncier suppose que le bien soit effectivement mis en location. Si vous subissez une vacance locative involontaire, ce n’est pas nécessairement un problème, à condition de pouvoir justifier que vous cherchez activement un locataire. En revanche, si vous arrêtez volontairement de louer avant la fin du délai imposé, vous encourez un risque de remise en cause de l’avantage fiscal.
Le déficit foncier est-il cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation ?
En principe, le déficit foncier fonctionne de manière indépendante. Vous pouvez simultanément bénéficier d’avantages issus d’autres dispositifs (Pinel, Malraux…), mais il faut alors bien veiller à respecter les conditions spécifiques à chacun. Dans le cas de biens classés ou situés en secteur sauvegardé, les règles peuvent varier et nécessitent une analyse plus fine, souvent avec l’aide d’un professionnel.
Le déficit foncier est-il intéressant pour un investisseur débutant ?
Oui, le déficit foncier peut être très intéressant pour un investisseur débutant, notamment pour ceux qui souhaitent acquérir un bien ancien nécessitant des travaux. La possibilité de déduire une partie importante des dépenses d’entretien ou d’amélioration offre un avantage significatif, surtout si le contribuable dispose de revenus imposables dans une tranche marginale élevée. Cependant, il est impératif de bien maîtriser les règles de location, la nature des travaux déductibles et la gestion comptable du bien.
Les SCI peuvent-elles profiter des déficits fonciers ?
Tout à fait, les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (dites « translucides ») peuvent générer un déficit foncier, lequel est ensuite réparti entre les associés au prorata de leurs parts. Chaque associé peut alors imputer sa part du déficit sur ses propres revenus fonciers, et dans la limite de 10 700 euros, éventuellement sur son revenu global. Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) sont en revanche soumises à d’autres règles de déduction des charges.
Peut-on reporter indéfiniment les déficits fonciers ?
Non, le report du déficit foncier est possible pendant 10 ans sur les revenus fonciers. Au-delà de ce délai, le déficit non utilisé est perdu. Il est donc conseillé de bien planifier ses travaux et ses investissements afin d’optimiser l’utilisation du déficit créé.
Faut-il forcément faire appel à un expert-comptable ou un fiscaliste ?
Ce n’est pas obligatoire, mais vivement recommandé, surtout si vous cumulez plusieurs biens ou si vous réalisez des travaux importants. Un expert-comptable ou un fiscaliste peut vous aider à catégoriser correctement les dépenses, à remplir les déclarations, et à sécuriser au maximum votre montage. Son coût peut être vu comme un investissement qui vous évitera des erreurs potentiellement coûteuses en cas de contrôle fiscal.
Quel est le principal avantage du déficits fonciers ?
Le principal avantage du déficit foncier réside dans sa capacité à réduire l’impôt sur le revenu en imputant les dépenses de travaux (entretien, réparation, amélioration) sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros, tout en reportant l’excédent sur les années suivantes. Cela permet à la fois d’alléger la facture fiscale et de financer des travaux qui valorisent le bien.
Existe-t-il des obligations particulières en matière de travaux énergétiques ?
Si vous réalisez des travaux d’amélioration énergétique (isolation, changement de chaudière…), ils peuvent être éligibles au déficit foncier au même titre que des travaux d’amélioration classiques. Des dispositifs spécifiques (MaPrimeRénov’, CEE, etc.) peuvent aussi vous accorder des subventions ou des aides, indépendamment du calcul des revenus fonciers. Par ailleurs, les règles évoluant, il est fortement recommandé de se tenir informé de l’évolution des normes énergétiques, notamment pour louer un logement décent et performant sur le plan énergétique.