L’investissement en résidence étudiante représente une niche particulièrement intéressante du marché immobilier locatif français. Alors que la demande de logements étudiants ne cesse de croître et que les universités accueillent chaque année davantage d’étudiants français et internationaux, ce type d’investissement séduit de plus en plus d’investisseurs en quête de rendement et de sécurité.

Cet article rédigé par Arkefact Nice propose une analyse approfondie et détaillée de cette classe d’actifs immobiliers. Vous découvrirez les mécanismes spécifiques du bail commercial, les rendements réels à attendre, les dispositifs fiscaux avantageux comme le statut LMNP et le Censi-Bouvard, les critères essentiels pour sélectionner un investissement performant, ainsi qu’une évaluation objective des risques et opportunités de ce marché.

Comprendre le marché de l'investissement en résidence étudiante.

Une demande structurelle en hausse.

Le marché du logement étudiant en France connaît une tension importante. Avec près de 2,9 millions d’étudiants dans l’enseignement supérieur et une offre de logements dédiés qui peine à suivre la demande, le déficit structurel se creuse année après année. Les grandes métropoles universitaires comme Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Lille ou Montpellier affichent des taux d’occupation supérieurs à 95% dans les résidences étudiantes gérées.

Cette demande croissante s’explique par plusieurs facteurs démographiques et sociologiques. L’allongement de la durée des études, l’internationalisation des campus, l’attractivité des métropoles régionales et la mobilité étudiante créent un besoin constant de logements adaptés. Les jeunes générations privilégient également la flexibilité et les services inclus, ce qui favorise les résidences avec prestations plutôt que la location traditionnelle.

Les différents types de résidences étudiantes.

Le marché se divise en plusieurs catégories de résidences. Les résidences privées gérées par des exploitants professionnels comme Nexity Studéa, Cardinal Campus, Les Estudines ou Réside Études constituent l’essentiel de l’offre destinée aux investisseurs. Ces établissements proposent des studios meublés avec services : accueil, ménage, laverie, espaces communs, connexion internet et parfois salle de sport.

Les résidences du CROUS représentent le secteur public, mais ne concernent généralement pas les investisseurs privés. Enfin, les résidences de standing, appelées résidences services haut de gamme, ciblent une clientèle étudiante plus aisée avec des prestations premium et des loyers plus élevés.

Audit patrimonial.

Profitez d’une première consultation patrimoniale offerte, incluant un audit complet et des recommandations personnalisées.

Le modèle économique de l'investissement en résidence étudiante.

Le bail commercial et la garantie de loyers.

La particularité principale de l’investissement en résidence étudiante réside dans son mode de gestion. L’investisseur acquiert un bien immobilier, généralement un studio meublé équipé, qu’il loue ensuite à un exploitant professionnel via un bail commercial d’une durée de 9 à 12 ans. Ce bail commercial présente un avantage majeur : l’exploitant garantit le paiement du loyer, que le logement soit occupé ou non.

Ce système déleste l’investisseur de toute gestion locative. Il n’a pas à rechercher de locataires, à encaisser les loyers, à gérer les impayés, à organiser l’entretien ou à suivre les rotations d’occupants. L’exploitant se charge de l’ensemble de ces tâches en contrepartie du versement d’un loyer fixe à l’investisseur, généralement versé trimestriellement.

Le loyer versé à l’investisseur est inférieur au loyer de marché d’une location meublée classique, car l’exploitant prend une marge pour couvrir ses frais de gestion, le risque d’inoccupation et ses prestations de services. Cette décote varie entre 20% et 40% selon les villes et les exploitants, mais elle est compensée par la sécurité et l’absence totale de gestion.

Les rendements attendus.

Les rendements bruts annoncés sur l’investissement en résidence étudiante se situent généralement entre 3,5% et 5,5% selon les villes, la qualité de la résidence et la date de construction. Les rendements les plus élevés se trouvent dans les villes universitaires de taille moyenne où les prix d’acquisition restent modérés, tandis que les grandes métropoles offrent des rendements plus faibles mais une meilleure liquidité.

Pour calculer le rendement net, il convient de déduire les charges non récupérables : taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant et éventuelle provision pour grosses réparations. Le rendement net se situe alors plutôt entre 2,5% et 4,5%. À cela s’ajoutent les aspects fiscaux qui peuvent considérablement impacter la rentabilité réelle de l’opération.

Les avantages fiscaux : LMNP et censi-bouvard.

Le statut de loueur meublé non professionnel.

L’investissement en résidence étudiante bénéficie du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), un régime fiscal particulièrement avantageux. Sous ce statut, les revenus locatifs sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non comme des revenus fonciers.

L’investisseur peut opter pour le régime réel d’imposition, qui lui permet de déduire l’ensemble de ses charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de comptabilité, et surtout, l’amortissement du bien et du mobilier. L’amortissement permet de constater comptablement la dépréciation du bien sur sa durée de vie, généralement estimée entre 25 et 40 ans. Cette charge comptable non décaissée réduit considérablement le résultat imposable, permettant souvent de ramener l’impôt sur les revenus locatifs à zéro pendant de nombreuses années.

Le dispositif censi-bouvard.

Pour les résidences étudiantes neuves ou rénovées, le dispositif Censi-Bouvard offre un avantage fiscal supplémentaire : une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition du bien, plafonnée à 300 000 euros, soit une réduction maximale de 33 000 euros étalée sur 9 ans. Cette réduction vient directement en diminution de l’impôt sur le revenu dû par l’investisseur.

Pour bénéficier du Censi-Bouvard, plusieurs conditions doivent être respectées : le bien doit être situé dans une résidence avec services, l’investisseur doit s’engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans, et la résidence doit proposer au moins trois des quatre services suivants : accueil, petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison.

Il existe une incompatibilité entre l’amortissement du bien en régime réel et la réduction Censi-Bouvard. L’investisseur doit donc choisir entre ces deux avantages. Le Censi-Bouvard est généralement plus intéressant pour les contribuables fortement imposés sur les premières années, tandis que l’amortissement convient mieux sur le long terme ou pour des contribuables moins imposés.

Toutefois, il est important de noter que le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022. Contrairement à d’autres niches fiscales qui ont parfois été prorogées, le gouvernement a décidé de ne pas le renouveler pour les années 2023, 2024 et 2025.

La récupération de la TVA.

Les résidences de services neuves permettent également de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition, soit environ 20% du montant hors taxes. Cette récupération représente un avantage financier immédiat considérable. Toutefois, si l’investisseur revend le bien avant 20 ans, il devra reverser une partie de la TVA au prorata de la période restante.

Les critères de sélection d'un investissement performant.

L'emplacement : premier critère de réussite.

Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement demeure le critère fondamental. Pour une résidence étudiante, la proximité des campus universitaires, des écoles de commerce et d’ingénieurs, des transports en commun et des commodités constitue un facteur déterminant.

Les villes moyennes dynamiques avec une forte proportion d’étudiants par rapport à la population totale offrent souvent le meilleur compromis entre rendement et sécurité. Il convient d’analyser la démographie étudiante locale, les projets de développement universitaire, l’attractivité de la ville et la concurrence entre résidences existantes.

La qualité de l'exploitant.

Le choix de l’exploitant revêt une importance capitale puisque c’est lui qui garantit les loyers et la pérennité de l’investissement. Il est indispensable de vérifier la solidité financière de l’exploitant, son ancienneté sur le marché, le nombre de résidences qu’il gère, ses taux d’occupation moyens et sa notation financière.

Les grands groupes nationaux offrent généralement une meilleure sécurité que les petits exploitants locaux, même si ces derniers peuvent proposer des rendements légèrement supérieurs. Il convient également d’examiner attentivement le bail commercial : durée, conditions de renouvellement, clause d’indexation du loyer, répartition des travaux et des charges.

La qualité du bien et de la résidence.

La qualité intrinsèque du logement et de la résidence influence directement la valeur de revente et la capacité de l’exploitant à maintenir un taux d’occupation élevé. Les critères à examiner incluent la surface du studio, l’agencement, la luminosité, l’isolation phonique et thermique, la qualité des équipements et du mobilier.

Au niveau de la résidence, les espaces communs, la présence d’un gardien, la sécurité, la qualité architecturale et l’entretien général constituent des indicateurs de la valeur à long terme. Une résidence vieillissante ou mal entretenue perdra rapidement de son attractivité.

Les risques et limites.

Le risque exploitant.

Le principal risque de l’investissement en résidence étudiante réside dans la défaillance de l’exploitant. Si celui-ci fait faillite ou ne peut plus honorer ses engagements, l’investisseur perd sa garantie de loyers et doit trouver un nouvel exploitant ou gérer lui-même la location, ce qui complexifie considérablement la situation.

Pour limiter ce risque, il est essentiel de choisir un exploitant solide financièrement et de diversifier si possible entre plusieurs exploitants. Certains investisseurs souscrivent également une assurance loyers impayés spécifique, bien que celle-ci soit coûteuse dans ce contexte.

La liquidité limitée.

Le marché de la revente des studios en résidence étudiante est moins liquide que celui de l’immobilier résidentiel classique. Les acquéreurs potentiels sont principalement d’autres investisseurs, ce qui réduit le nombre d’acheteurs. Les délais de revente peuvent être longs, surtout si le bien est situé dans une ville de taille moyenne ou si la résidence présente des défauts.

La valeur de revente dépend également fortement de la santé financière de l’exploitant et du nombre d’années restantes sur le bail commercial. Un bail arrivant à échéance sans garantie de renouvellement dévalue significativement le bien.

Le risque de marché.

L’évolution du marché immobilier local impacte la valeur de revente du bien. Une baisse des prix immobiliers, une désaffection de la ville universitaire, la fermeture d’établissements d’enseignement ou l’ouverture massive de nouvelles résidences concurrentes peuvent affecter négativement la valeur du patrimoine.

Conclusion.

L’investissement en résidence étudiante représente une opportunité intéressante pour les investisseurs recherchant un placement immobilier clés en main avec des avantages fiscaux significatifs. La demande structurelle de logements étudiants, la garantie de loyers par l’exploitant et le statut LMNP en font un investissement attractif pour se constituer un patrimoine sans contrainte de gestion.

Toutefois, cet investissement n’est pas exempt de risques et nécessite une sélection rigoureuse de l’emplacement, de l’exploitant et du bien. La liquidité limitée et la dépendance à l’exploitant imposent une vision long terme et une diversification patrimoniale.

Comme pour tout investissement immobilier, il est fortement recommandé de se faire accompagner par des professionnels compétents : conseiller en gestion de patrimoine, expert-comptable et notaire. Une analyse personnalisée de votre situation fiscale et patrimoniale permettra de déterminer si l’investissement en résidence étudiante correspond à vos objectifs et à votre profil d’investisseur.

Réservez un échange avec nos équipes.

Questions

FAQ.

Qu’est-ce qu’un investissement résidence étudiante ?

Un investissement résidence étudiante consiste à acheter un logement situé dans une résidence dédiée aux étudiants afin de le louer et de percevoir des loyers.

Comment fonctionne un investissement résidence étudiante ?

L’investissement résidence étudiante repose généralement sur un bail commercial confié à un gestionnaire spécialisé qui s’occupe de la location et de la gestion.

Quels sont les avantages d’un investissement résidence étudiante ?

Les avantages incluent une forte demande locative, une gestion simplifiée et des revenus réguliers.

Quels sont les risques d’un investissement résidence étudiante ?

Les risques concernent la solidité du gestionnaire, l’emplacement, la revente du bien et l’évolution du marché étudiant.

Quelle rentabilité pour un investissement résidence étudiante ?

La rentabilité varie selon la ville et la résidence, avec des rendements généralement compris entre 3 % et 5 %.

Quel budget prévoir pour un investissement résidence étudiante ?

Le budget dépend de la localisation et du standing, mais un investissement résidence étudiante débute souvent autour de 80 000 à 150 000 €.

Peut-on financer un investissement résidence étudiante à crédit ?

Oui, l’investissement résidence étudiante est souvent financé par un crédit immobilier classique.

Quelle fiscalité pour un investissement résidence étudiante ?

L’investissement résidence étudiante est fréquemment réalisé sous le statut LMNP, offrant une fiscalité avantageuse grâce à l’amortissement.

Où réaliser un investissement résidence étudiante ?

Les villes universitaires dynamiques et les zones proches des campus sont à privilégier.

Un investissement résidence étudiante est-il sécurisé ?

Il offre une certaine visibilité grâce au bail commercial, mais le capital n’est pas garanti.

Quelle est la durée du bail dans un investissement résidence étudiante ?

Le bail commercial est généralement conclu pour une durée de 9 à 12 ans.

Peut-on revendre facilement un investissement résidence étudiante ?

La revente dépend de la rentabilité, de l’état du bail et de l’attractivité de la résidence.

Quelle différence entre investissement résidence étudiante et location classique ?

L’investissement résidence étudiante propose une gestion déléguée, contrairement à la location classique gérée par le propriétaire.

Quels services sont inclus dans une résidence étudiante ?

Les résidences étudiantes proposent souvent des services comme l’accueil, le ménage, la laverie ou l’accès internet.