Démembrement de propriété : Guide complet 2025.

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Arkefact Conseil en gestion de patrimoine - Bourel Alan
Alan Bourel
Fondateur et ingénieur patrimonial
Date de mise à jour
17/11/2025

Sommaire.

Introduction.

Définition et principe.

Formes et modalités.

Stratégies applicables.

Mise en place.

Avantages & inconvénients.

Conclusion.

FAQ.

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Introduction.

Le démembrement de propriété constitue une technique juridique et patrimoniale sophistiquée, permettant de diviser les attributs du droit de propriété entre plusieurs personnes. Cette pratique, encadrée par le Code civil français, représente un outil stratégique dans la gestion et la transmission du patrimoine. 

Ce guide approfondi créé par notre cabinet Arkefact gestion de patrimoine Le Mans vise à explorer tous les aspects du démembrement de propriété, depuis ses fondements juridiques jusqu’à ses applications pratiques, en passant par ses implications fiscales et successorales. 

Définition et principe.

Définition.

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

  • L’usufruitier obtient le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple louer un logement ou toucher les dividendes d’une SCPI),
  • tandis que le nu-propriétaire est titulaire du capital, c’est-à-dire de la propriété « structurelle » du bien, sans en avoir la jouissance immédiate.

Ce partage peut être temporaire, pour une durée déterminée (5, 10 ou 15 ans dans le cas des SCPI), ou viager, c’est-à-dire jusqu’au décès de l’usufruitier. À l’issue du démembrement, les deux droits se réunissent automatiquement et gratuitement : le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.

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Les formes et modalités.

Les différentes formes de démembrement.

C’est la forme la plus courante de démembrement, où l’usufruit (usus et fructus) est attribué à une personne et la nue-propriété (abusus) à une autre. Ce schéma typique se retrouve fréquemment dans les donations transgénérationnelles, où les parents se réservent l’usufruit d’un bien tout en donnant la nue-propriété à leurs enfants.

  • Le quasi-usufruit

Le quasi-usufruit s’applique aux biens consomptibles, c’est-à-dire ceux qui se consomment par l’usage, comme l’argent ou les denrées. Dans ce cas particulier, l’article 587 du Code civil confère à l’usufruitier le droit de consommer le bien, à charge pour lui (ou sa succession) de rendre l’équivalent à la fin de l’usufruit.

  • Le droit d’usage et d’habitation

Forme plus restrictive que l’usufruit classique, le droit d’usage et d’habitation, régi par les articles 625 à 636 du Code civil, permet à son titulaire d’utiliser le bien uniquement pour ses besoins personnels et ceux de sa famille, sans possibilité de louer ou de céder ce droit.

Les modalités de création du démembrement.

  • Le démembrement d’origine légale

Certains démembrements sont automatiquement créés par la loi, notamment:

    • L’usufruit légal du conjoint survivant sur le logement familial (article 764 du Code civil);
    • L’usufruit légal du conjoint survivant en l’absence de descendant, selon l’option successorale choisie;
    • Les droits d’usufruit résultant de certaines situations légales spécifiques (tutelle, curatelle, etc.).
  • Le démembrement d’origine conventionnelle

Le démembrement peut résulter d’un acte juridique volontaire:

    • Par donation: les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants en se réservant l’usufruit;
    • Par testament: le testateur peut léguer l’usufruit à une personne et la nue-propriété à une autre;
    • Par vente: il est possible d’acheter séparément l’usufruit ou la nue-propriété d’un bien;
    • Par convention ad hoc: un contrat spécifique peut organiser le démembrement selon les besoins des parties.

Le démembrement d’origine judiciaire

Dans certaines circonstances, le juge peut ordonner un démembrement, par exemple:

    • Dans le cadre d’un partage judiciaire;
    • Pour protéger les intérêts d’un incapable;
    • En cas de liquidation de régimes matrimoniaux complexes.

La valorisation fiscale des droits démembrés.

La répartition fiscale entre usufruit et nue-propriété varie en fonction de l’âge de l’usufruitier, selon un barème établi par l’administration, dont voici les pourcentages applicables :

    • Moins de 21 ans révolus: 90% pour l’usufruit, 10% pour la nue-propriété
    • De 21 à 30 ans: 80% / 20%
    • De 31 à 40 ans: 70% / 30%
    • De 41 à 50 ans: 60% / 40%
    • De 51 à 60 ans: 50% / 50%
    • De 61 à 70 ans: 40% / 60%
    • De 71 à 80 ans: 30% / 70%
    • De 81 à 90 ans: 20% / 80%
    • À partir de 91 ans: 10% / 90%

Stratégies du démembrement de propriété.

Le démembrement comme outil de transmission patrimoniale.

Le démembrement de propriété permet de transmettre un bien de manière progressive et optimisée en séparant immédiatement la nue-propriété et l’usufruit. Dans un cadre familial, il est courant de donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit : les parents gardent l’usage du bien ou ses revenus, tandis que la pleine propriété revient automatiquement aux enfants au terme du démembrement, sans taxation supplémentaire.

Ce mécanisme est également un moyen efficace de protéger le conjoint survivant. Grâce à une donation entre époux ou à un démembrement organisé à l’avance, le conjoint peut conserver l’usufruit du logement ou des placements (dont les revenus), tandis que les enfants détiennent la nue-propriété. Le conjoint est ainsi protégé sans déshériter les héritiers.

Le démembrement peut enfin servir à structurer une transmission plus large, parfois sur plusieurs générations. Associé à une société civile ou à des dispositifs comme les donations graduelles ou résiduelles, il permet de conserver la maîtrise du patrimoine tout en organisant précisément la répartition future des droits, des revenus et du capital au sein de la famille.

Le démembrement comme outil d'investissement.

L’acquisition démembrée permet d’optimiser un investissement en séparant rendement et capital : l’usufruitier perçoit les revenus sur une période déterminée, tandis que le nu-propriétaire construit un patrimoine à coût réduit, notamment lorsqu’un financement vient s’adosser aux flux générés. Ce schéma peut être modulé via un démembrement temporaire classique.

Le même principe s’applique aux parts sociales et aux titres financiers : l’usufruitier touche les revenus, la nue-propriété est transmise, et les droits de vote peuvent être répartis pour répondre à des objectifs patrimoniaux ou familiaux précis.

Les structures immobilières, comme les sociétés civiles, offrent enfin un cadre souple pour combiner démembrement et transmission. L’usufruit successif ou certains montages contractuels permettent de structurer la détention et la transmission du patrimoine sur le long terme de manière maîtrisée.

Les aspects fiscaux du démembrement

Sur le plan fiscal, la donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit est particulièrement avantageuse : les droits de donation ne portent que sur la nue-propriété, ce qui réduit fortement l’assiette taxable, et aucune imposition n’est due lors de la réunion automatique de l’usufruit et de la nue-propriété. Ce mécanisme permet également d’utiliser pleinement les abattements disponibles et, dans le cadre d’une transmission d’entreprise, d’accéder au dispositif Dutreil.

L’usufruitier reste seul imposé sur les revenus générés : loyers pour les biens immobiliers, dividendes pour les titres financiers, ou modalités spécifiques en cas de quasi-usufruit. Le nu-propriétaire, n’ayant ni jouissance ni revenus, n’est pas concerné par cette imposition.

Pour l’IFI, la règle générale est simple : l’usufruitier déclare 100 % de la valeur en pleine propriété, et le nu-propriétaire ne déclare rien, puisqu’il ne bénéficie d’aucun usage économique du bien. Seules certaines situations spécifiques — comme l’usufruit légal du conjoint survivant — entraînent une répartition différente selon le barème fiscal. Dans les autres cas, la structuration du patrimoine, notamment via des biens professionnels ou des sociétés civiles, peut offrir des opportunités d’optimisation supplémentaires.

La mise en place pratique du démembrement.

L'analyse préalable et la définition des objectifs.

Avant de mettre en place un démembrement, il est indispensable d’analyser la situation patrimoniale et familiale : nature des biens, besoins futurs, revenus nécessaires à l’usufruitier et objectifs prioritaires (transmission, fiscalité, protection du conjoint). Cette étape permet de vérifier que le démembrement est réellement la solution la plus adaptée parmi les alternatives possibles.

Le choix des biens à démembrer est ensuite déterminant. Les immeubles sont souvent privilégiés pour leur stabilité et leurs revenus, mais d’autres actifs — titres financiers, parts sociales ou contrats d’assurance-vie — peuvent être retenus selon les objectifs recherchés.

Enfin, le mode de démembrement (donation avec réserve d’usufruit, démembrement croisé, acquisition démembrée, etc.) doit être ajusté à la situation des parties afin d’obtenir l’équilibre souhaité entre transmission, contrôle et efficacité fiscale.

Les modalités pratiques de mise en œuvre.

La mise en place d’un démembrement nécessite l’intervention d’un notaire et une valorisation précise des biens pour déterminer la part d’usufruit et de nue-propriété. L’acte principal — donation, acquisition démembrée ou disposition testamentaire — est ensuite rédigé, avec des conventions annexes précisant les règles de fonctionnement et les modalités d’arbitrage en cas de désaccord.

Des clauses spécifiques peuvent sécuriser l’opération : répartition des travaux, renonciation anticipée à l’action en réduction, conditions de vente du bien démembré ou faculté de réversibilité selon les besoins familiaux.

Le suivi et la gestion du démembrement.

Le suivi du démembrement requiert une organisation claire : définir les rôles de chaque partie (paiement, décisions, gestion des revenus) et, si nécessaire, mettre en place des comptes dédiés. Il faut aussi prévoir des consultations avec le nu-propriétaire pour les décisions importantes et gérer les charges récurrentes avec des comptes-rendus réguliers.

Le démembrement doit s’adapter aux évolutions : révision périodique, ajustement face aux changements familiaux ou patrimoniaux, et solutions en cas de difficultés financières ou de vieillissement de l’usufruitier.

Enfin, il est important de préparer l’extinction du démembrement : organiser la transmission des droits, anticiper les conséquences fiscales et administratives, et planifier la réunion des droits et la liquidation des comptes entre les parties.

Avantages et inconvénients.

Les avantages du démembrement.

Le démembrement de propriété offre plusieurs avantages fiscaux, patrimoniaux et stratégiques. Fiscablement, il permet une réduction de l’assiette des droits de donation et de succession, car seuls la nue-propriété est soumise aux droits. Il offre également une optimisation de l’impôt sur le revenu en répartissant les revenus entre plusieurs contribuables, et il allège l’IFI en répartissant la valeur du bien entre usufruitier et nu-propriétaire.

Du point de vue patrimonial, le démembrement permet de conserver les revenus tout en transmettant la propriété, protège le conjoint survivant grâce à l’usufruit viager et facilite la transmission progressive du patrimoine. Il permet aussi de maintenir un contrôle sur les biens transmis pendant la durée de l’usufruit et évite les blocages successoraux liés aux indivisions.

Enfin, le démembrement présente des avantages stratégiques, comme l’organisation de la transmission d’entreprise tout en maintenant les revenus pour le dirigeant, ou encore la protection contre les créanciers. Il est aussi une solution pour des situations familiales complexes et un levier d’investissement permettant d’acquérir des biens à moindre coût.

Les inconvénients et limites du démembrement.

Le démembrement de propriété présente plusieurs contraintes. Sur le plan juridique, l’interdépendance entre usufruitier et nu-propriétaire peut créer des tensions, notamment pour les actes de disposition et les modifications du bien. La gestion des droits démembrés est complexe, et l’obtention de crédits peut être plus difficile.

D’un point de vue fiscal et financier, les règles sont complexes et nécessitent un suivi rigoureux. Il y a des coûts liés à la mise en place, et la liquidité des droits démembrés est limitée. En outre, la revente des droits peut entraîner une moins-value.

Enfin, sur le plan pratique et psychologique, des conflits peuvent survenir entre les parties, avec des frustrations pour le nu-propriétaire et un sentiment de dépossession pour le donateur. Le mécanisme peut aussi être difficile à comprendre pour les parties prenantes.

Conclusion.

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique puissant, offrant de nombreuses possibilités pour l’organisation patrimoniale, la transmission et l’investissement, tout en présentant des avantages fiscaux notables. Sa flexibilité permet de l’adapter à des situations personnelles et familiales variées. Cependant, sa mise en œuvre nécessite une connaissance approfondie des règles juridiques et fiscales. Si mal maîtrisé, il peut engendrer des conflits et des complications. C’est pourquoi il est essentiel de s’entourer de conseils experts et d’avoir une vision globale avant de se lancer. De plus, face à l’évolution législative, il convient de réévaluer régulièrement les schémas de démembrement pour s’assurer qu’ils demeurent efficaces et adaptés aux objectifs poursuivis. Lorsqu’il est bien conçu, il demeure un outil souple et puissant pour la gestion patrimoniale.

Compte tenu de la complexité du démembrement de propriété et de ses implications juridiques et fiscales, Arkefact vous propose un accompagnement sur mesure pour élaborer, avec vous, une stratégie patrimoniale adaptée à votre situation, à vos objectifs de transmission et à votre cadre familial.

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Questions

FAQ.

Le démembrement de propriété est une opération juridique qui consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier dispose du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les fruits.

Dans une opération de démembrement de propriété, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est calculée selon un barème fiscal qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est âgé, moins l’usufruit a de valeur. Par exemple, pour un usufruitier de 61 ans, l’usufruit représente 40% de la valeur du bien et la nue-propriété 60%. Ce barème est défini par l’article 669 du Code général des impôts.

Dans le cadre d’une opération de démembrement de propriété antérieur et au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien, sans formalité particulière ni droits de succession à payer sur cette transmission. C’est l’un des principaux avantages du démembrement de propriété en matière de planification successorale.

Le démembrement de propriété d’un bien immobilier présente plusieurs avantages :

    • Optimisation fiscale : réduction des droits de succession
    • Transmission progressive du patrimoine
    • Conservation d’un droit d’usage et des revenus pour l’usufruitier
    • Protection du conjoint survivant
    • Anticipation successorale tout en conservant la jouissance du bien
    • Réduction de l’assiette imposable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

La donation est l’acte juridique par lequel une personne (le donateur) transfère gratuitement la propriété d’un bien à une autre personne (le donataire). Le démembrement de propriété, quant à lui, est une technique juridique qui peut s’appliquer dans le cadre d’une donation. Une donation peut porter sur la pleine propriété d’un bien ou seulement sur la nue-propriété (donation avec réserve d’usufruit) ou sur l’usufruit (plus rare). Le démembrement de propriété n’est donc pas une alternative à la donation mais une modalité de celle-ci.

Les inconvénients du démembrement de propriété comprennent :

  • Complexité juridique et fiscale
  • Limitation des droits pour chaque partie (usufruitier et nu-propriétaire)
  • Nécessité d’accord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire pour certaines décisions importantes
  • Risques de tensions familiales en cas de désaccord
  • Difficultés potentielles pour obtenir un financement bancaire
  • Impossibilité pour le nu-propriétaire de vendre le bien sans l’accord de l’usufruitier

Le démembrement de propriété se réalise principalement de trois façons :

  1. Par donation : les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit
  2. Par achat : acquisition séparée de l’usufruit et de la nue-propriété par différentes personnes
  3. Par testament : transmission de l’usufruit à une personne et de la nue-propriété à une autre

Quelle que soit la méthode choisie, le démembrement de propriété doit être formalisé par un acte notarié qui précise les droits et obligations de chacun.

Le coût d’un démembrement de propriété comprend :

  • Les frais de notaire : environ 1,5% à 3% de la valeur du bien
  • Les droits de donation si le démembrement résulte d’une donation (après abattements fiscaux)
  • Éventuellement des frais d’enregistrement
  • Des honoraires de conseil (avocat, notaire, expert-comptable) pour la mise en place du montage juridique

Le coût varie selon la valeur du bien, l’âge de l’usufruitier et la technique de démembrement de propriété utilisée.

Il n’existe pas d’âge limite légal pour faire une donation immobilière. Toutefois, le donateur doit être sain d’esprit et capable juridiquement. En pratique, plus le donateur est âgé, moins l’opération de démembrement de propriété est avantageuse fiscalement, car la valeur de l’usufruit diminue avec l’âge. De plus, certaines donations peuvent être remises en cause si elles sont effectuées peu de temps avant le décès du donateur (présomption de donation déguisée).

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, c’est en principe l’usufruitier qui doit payer la taxe foncière, sauf convention contraire entre les parties. L’article 608 du Code civil prévoit que l’usufruitier est tenu de payer les charges annuelles de la propriété, dont fait partie la taxe foncière. La taxe d’habitation, quant à elle, est due par l’occupant effectif du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.

Oui, il est tout à fait possible d’acheter une propriété en démembrement de propriété avec ses enfants. Cette opération, appelée « achat en démembrement », consiste pour les parents à acquérir l’usufruit d’un bien tandis que les enfants en acquièrent la nue-propriété. Cette solution présente des avantages fiscaux et successoraux. Les parents peuvent jouir du bien et/ou en percevoir les revenus leur vie durant, et au décès du dernier parent usufruitier, les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires sans droits de succession à payer.

Pour réduire ou éviter les droits de succession sur un bien immobilier, plusieurs stratégies sont possibles :

  • Le démembrement de propriété (donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit)
  • Les donations anticipées avec utilisation des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans
  • L’assurance-vie, qui bénéficie d’un régime fiscal avantageux
  • Le pacte Dutreil pour les biens professionnels
  • La SCI (Société Civile Immobilière) pour faciliter la transmission progressive des parts
  • La donation-partage transgénérationnelle

Les inconvénients d’une donation avec réserve d’usufruit comprennent :

  • Caractère irrévocable de la donation (sauf cas d’ingratitude ou non-respect des conditions)
  • Impossibilité pour le donateur de vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire
  • Obligations d’entretien et charges pour l’usufruitier
  • Risques de mésentente entre usufruitier et nu-propriétaire
  • Difficulté à obtenir un crédit pour des travaux importants
  • Impossibilité pour le nu-propriétaire de disposer pleinement du bien de son vivant

Pour réaliser une donation en démembrement de propriété, vous devez :

  1. Consulter un notaire pour étudier votre situation personnelle et patrimoniale
  2. Déterminer le bien à transmettre et les bénéficiaires (généralement les enfants ou petits-enfants)
  3. Évaluer la valeur du bien et la répartition entre usufruit et nue-propriété
  4. Faire rédiger un acte de donation par le notaire
  5. Signer l’acte authentique devant notaire
  6. Procéder aux formalités d’enregistrement et de publicité foncière

Cette démarche nécessite obligatoirement l’intervention d’un notaire.