Club deal : définition, fiscalité, rendement, fonctionnement et stratégies.
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Sommaire.
Introduction.
Les club deals séduisent de plus en plus d’investisseurs en quête d’opportunités diversifiées et accessibles. Ce mode d’investissement collectif permet à plusieurs participants de se regrouper afin de financer un projet commun, souvent avec des tickets d’entrée plus abordables et un accès à des opérations habituellement réservées à des acteurs institutionnels. Dans cet article rédigé par Arkefact Angers, découvrez les clubs deals, une solution d’investissement permettant d’accéder à des opportunités exclusives.
Chaque semaine, nous décryptons les principales actualités économiques et partageons une analyse patrimoniale exclusive.
Définition du Club Deal.
Définition.
Un club deal désigne un mode d’investissement collectif dans lequel plusieurs investisseurs se regroupent afin de financer ensemble une même opération. Concrètement, chaque participant apporte une part du capital nécessaire et devient ainsi co-investisseur du projet. Ce type de montage est généralement structuré autour d’une société dédiée, pilotée par un opérateur ou un gestionnaire chargé de sélectionner l’opportunité, d’en assurer la gestion et de coordonner les décisions importantes.
Le principal objectif d’un club deal est de permettre l’accès à des investissements de plus grande envergure, souvent difficilement accessibles à un investisseur seul. Il repose sur une logique de mutualisation des ressources, des risques et des compétences. On retrouve ce modèle dans plusieurs classes d’actifs, notamment dans le private equity, mais aussi dans l’immobilier, où les club deals permettent de financer des acquisitions, des opérations de promotion ou encore des projets de rénovation avec un horizon de rendement défini.
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Participations & rendement.
Les différentes formes de participation.
- En actions (equity) : les investisseurs deviennent associés du projet et participent directement à la création de valeur. Leur rémunération dépend alors de la performance globale de l’opération (revente du bien, loyers, plus-value, etc.). Ce type d’investissement offre généralement un potentiel de rendement plus élevé, mais comporte également un niveau de risque plus important.
- En obligations (dette) : les investisseurs prêtent des fonds à la structure du projet en échange d’un taux d’intérêt fixe ou variable. Ce mécanisme permet une meilleure visibilité sur les flux financiers, avec des rendements souvent plus stables, mais généralement inférieurs à ceux de l’equity.
- Structures hybrides : certains montages combinent dette et equity, permettant de bénéficier à la fois d’une rémunération fixe et d’un intéressement à la performance.
Le rendement.
Les rendements varient fortement selon le type d’opération et le positionnement dans la structure :
- en dette (obligations) : on observe généralement des rendements annuels compris entre 8 % et 12 %, selon le niveau de risque et la durée de l’investissement ;
- en equity (actions) : les objectifs de rendement sont souvent plus élevés, pouvant aller de 8 % à 15 % par an, voire davantage sur des opérations opportunistes.
Il est important de noter que ces performances ne sont jamais garanties et dépendent de nombreux facteurs : qualité de l’actif, conditions de marché, capacité de l’opérateur à exécuter le projet, ou encore conjoncture économique.
Fiscalité des club deals : personnes physiques et personnes morales.
Fiscalité de la personne physique.
La fiscalité d’un club deal dépend principalement de sa structure juridique et de la nature des revenus perçus. Pour un investisseur particulier, les gains (intérêts, dividendes ou plus-values) sont généralement soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, sauf option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Dans certains montages, notamment immobiliers, la fiscalité peut toutefois différer selon la structure utilisée.
Fiscalité de la personne morale.
Pour une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus générés par un club deal (intérêts, dividendes ou plus-values) sont généralement intégrés au résultat imposable de la société. Leur traitement fiscal dépend ensuite de la nature de l’investissement et de la structure de détention retenue. Certaines situations peuvent permettre de bénéficier de régimes fiscaux spécifiques, mais ceux-ci restent soumis à des conditions particulières.
Stratégies d'investissement des Club Deals immobiliers.
Trois grandes stratégies d’investissement.
Les clubs deals immobiliers peuvent poursuivre différentes stratégies. La plus répandue est le value-add, qui consiste à acquérir un actif sous-valorisé, le restructurer ou l’améliorer afin de le revendre avec une plus-value.
D’autres opérations portent sur le développement ou la promotion immobilière, avec la construction, la transformation ou l’extension d’actifs existants. Ces projets offrent généralement un potentiel de rendement plus élevé, mais s’accompagnent également d’un niveau de risque supérieur.
Enfin, certains clubs deals investissent dans des actifs déjà stabilisés et générant des revenus locatifs réguliers. L’objectif est alors de percevoir des revenus pendant la durée de détention avant une éventuelle revente.
Des actifs immobiliers ciblés.
Ces stratégies s’appliquent généralement à des actifs de qualité, situés dans des emplacements recherchés. Il peut s’agir d’immeubles entiers en centre-ville, de bureaux bien positionnés, de résidences de services ou encore d’opérations de restructuration à fort potentiel. Dans certains cas, des classes d’actifs plus spécifiques comme l’hôtellerie ou la logistique haut de gamme peuvent également être ciblées, en fonction des opportunités de marché.
Stratégies patrimoniales avancées.
Investir via une société civile : structurer et transmettre.
Une stratégie couramment utilisée consiste à investir dans un club deal via une société civile plutôt qu’en direct. L’investisseur apporte alors des fonds à la société sous forme de compte courant d’associé, créant une créance remboursable à son profit.
Les revenus générés par le club deal sont perçus par la société. Tant que les sommes reversées à l’associé correspondent au remboursement de son compte courant d’associé, elles ne sont pas considérées comme des dividendes et ne supportent donc pas de fiscalité supplémentaire. L’investisseur peut ainsi récupérer progressivement sa mise initiale dans un cadre fiscal optimisé.
Cette structuration peut également présenter un intérêt en matière de transmission, les parts de la société pouvant être données progressivement aux héritiers. Son intérêt doit toutefois être analysé au regard de la situation patrimoniale de chaque investisseur.
Investir via une personne morale : valoriser la trésorerie d’entreprise.
Pour une entreprise ou une holding disposant d’une trésorerie excédentaire, le club deal peut constituer une alternative aux placements bancaires traditionnels. L’investissement est réalisé directement par la société, sans distribution préalable de dividendes au dirigeant ou aux associés.
Les revenus générés sont perçus par la société, soumis à l’impôt sur les sociétés puis peuvent être réinvestis dans de nouvelles opérations. Cette logique permet de capitaliser progressivement les gains au sein de la structure.
Dans le cas d’une holding, les clubs deals peuvent ainsi s’intégrer dans une stratégie globale de gestion et de diversification du patrimoine professionnel ou familial.
Conclusion.
Les clubs deals permettent d’accéder à des opportunités d’investissement généralement réservées à une clientèle patrimoniale, tout en bénéficiant d’une forte diversification et d’un potentiel de rendement attractif. Leur intérêt dépend toutefois de nombreux critères : qualité de l’opération, niveau de risque, horizon d’investissement, liquidité et mode de détention.
Les équipes Arkefact se tiennent à votre disposition pour analyser votre situation patrimoniale, évaluer la pertinence des clubs deals dans votre stratégie globale et vous accompagner dans la sélection des solutions les plus adaptées à vos objectifs de long terme.
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Nos dernières analyses.
FAQ.
Qu'est-ce qu'un club deal en finance ?
Un club deal en finance est une méthode d’investissement où plusieurs investisseurs institutionnels (fonds de pension, compagnies d’assurance, family offices, etc.) se regroupent pour financer ensemble une opération d’acquisition ou d’investissement. Cette approche permet de partager les risques, de mutualiser les ressources financières et d’accéder à des opportunités d’investissement qui seraient trop importantes pour un seul investisseur. Les club deals sont particulièrement populaires dans le private equity et le capital-investissement.
C'est quoi un club deal immobilier ?
Un club deal immobilier est une structure d’investissement où plusieurs investisseurs s’associent pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers. Cette approche permet d’investir dans des actifs immobiliers de grande valeur (immeubles de bureaux, centres commerciaux, résidences haut de gamme) qui seraient inaccessibles individuellement. Les participants partagent les coûts d’acquisition, les revenus locatifs et les plus-values potentielles à la revente, proportionnellement à leur participation.
Qu'est-ce qu'un club deal hôtelier ?
Un club deal hôtelier est une forme spécialisée d’investissement immobilier où les participants acquièrent ensemble des établissements hôteliers (hôtels, résidences de tourisme, complexes hôteliers). Cette approche permet d’investir dans le secteur hôtelier sans avoir les compétences opérationnelles nécessaires, la gestion étant généralement confiée à des professionnels. Les investisseurs bénéficient des revenus d’exploitation et des plus-values potentielles tout en partageant les risques liés à la saisonnalité et à la conjoncture touristique.
Qu'est-ce qu'un club deal LBO ?
Un club deal LBO (Leveraged Buy-Out) est une opération d’acquisition d’entreprise financée majoritairement par endettement, réalisée par un consortium d’investisseurs. Plusieurs fonds de private equity s’associent pour acquérir une entreprise en utilisant l’effet de levier financier. Cette approche permet de partager les risques entre les participants, d’apporter des compétences complémentaires et d’accéder à des cibles d’acquisition plus importantes. L’objectif est généralement de développer l’entreprise puis de la revendre avec une plus-value significative.
Comment fonctionne un club d'investissement ?
Un club d’investissement fonctionne selon plusieurs principes : constitution d’un groupe d’investisseurs partageant des objectifs similaires, définition d’une stratégie d’investissement commune, mise en place d’une structure juridique adaptée (société civile, SAS, etc.), et répartition des décisions selon les participations de chacun. Les membres contribuent financièrement selon leurs capacités et leurs souhaits, bénéficient d’une gouvernance partagée, et partagent les résultats proportionnellement à leurs apports. La gestion peut être assurée par les membres eux-mêmes ou déléguée à des professionnels.
Quels sont les avantages principaux d'un club deal ?
Les principaux avantages d’un club deal incluent : la mutualisation des risques entre plusieurs investisseurs, l’accès à des opportunités d’investissement de grande envergure, la réduction des coûts unitaires grâce aux économies d’échelle, le partage d’expertise et de compétences complémentaires, une diversification accrue du portefeuille, et souvent un meilleur pouvoir de négociation face aux vendeurs. Cette approche permet également de réduire l’exposition individuelle tout en maintenant un potentiel de rendement attractif.
Quels sont les risques associés aux club deals ?
Les risques principaux incluent : la complexité de la gouvernance avec plusieurs décideurs, les conflits d’intérêts potentiels entre participants, la difficulté de sortie si un investisseur souhaite se retirer, l’illiquidité relative des investissements, la dépendance aux performances des autres membres du club, et la complexité juridique et fiscale. Il existe également des risques spécifiques selon le secteur d’investissement (immobilier, private equity, etc.) et la nécessité d’une due diligence approfondie sur tous les participants.
Comment choisir le bon club deal ?
Pour choisir le bon club deal, il faut analyser plusieurs critères : la qualité et l’expérience des autres investisseurs, la solidité de la stratégie d’investissement, la transparence de la gouvernance, l’adéquation avec ses objectifs financiers et son profil de risque, la qualité des actifs ciblés, les frais de gestion et de structure, la durée d’investissement prévue, et les modalités de sortie. Il est essentiel de bien comprendre tous les aspects juridiques, fiscaux et opérationnels avant de s’engager.
Quelle est la différence entre un club deal et un fonds d'investissement classique ?
La principale différence réside dans la structure et la gouvernance. Un club deal implique généralement un nombre restreint d’investisseurs qui connaissent à l’avance les actifs ciblés et participent aux décisions stratégiques. Un fonds d’investissement classique collecte des capitaux auprès d’un grand nombre d’investisseurs sans révéler à l’avance les investissements spécifiques, et les décisions sont prises par l’équipe de gestion. Les club deals offrent plus de transparence et de contrôle, mais requièrent une implication plus importante des investisseurs.
Quelles sont les structures juridiques possibles pour un club deal ?
Les structures juridiques varient selon la juridiction et le type d’investissement : Société Civile Immobilière (SCI) pour l’immobilier, Société par Actions Simplifiée (SAS) pour plus de flexibilité, Société en Commandite Simple (SCS) pour les investissements en private equity, structures de droit luxembourgeois ou irlandais pour les investissements internationaux, ou encore des véhicules offshore selon les besoins. Le choix dépend des objectifs fiscaux, de la nature des actifs, du profil des investisseurs et des réglementations applicables.
Quel ticket d'entrée minimum pour participer à un club deal ?
Le ticket d’entrée varie considérablement selon le type et la taille du club deal. Pour l’immobilier résidentiel, cela peut commencer à partir de 50 000 à 100 000 euros. Pour les club deals immobiliers commerciaux, les montants débutent souvent à 250 000 euros minimum. Dans le private equity ou les acquisitions d’entreprises, les tickets peuvent débuter à 500 000 euros ou plus. Les club deals hôteliers ou dans le sport peuvent requérir des investissements de plusieurs millions d’euros. Ces montants reflètent la nature institutionnelle de ces investissements.