Club deal : définition, fiscalité, rendement, fonctionnement et stratégies.
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Sommaire.
Introduction.
Les club deals séduisent de plus en plus d’investisseurs en quête d’opportunités diversifiées et accessibles. Ce mode d’investissement collectif permet à plusieurs participants de se regrouper afin de financer un projet commun, souvent avec des tickets d’entrée plus abordables et un accès à des opérations habituellement réservées à des acteurs institutionnels. Qu’il s’agisse de private equity, d’infrastructures ou encore de club deals immobiliers, ce modèle offre une approche collaborative qui allie mutualisation des risques, partage d’expertise et potentiel de rendement attractif. Dans cet article rédigé par Arkefact gestion de patrimoine Angers, nous vous proposons de découvrir les principes fondamentaux des club deals, leur fonctionnement ainsi que leurs spécificités, notamment dans le secteur immobilier.
Chaque semaine, nous décryptons les principales actualités économiques et partageons une analyse patrimoniale exclusive.
Définition et fonctionnement.
Définition.
Un club deal désigne un mode d’investissement collectif dans lequel plusieurs investisseurs se regroupent afin de financer ensemble une même opération. Concrètement, chaque participant apporte une part du capital nécessaire et devient ainsi co-investisseur du projet. Ce type de montage est généralement structuré autour d’une société dédiée, pilotée par un opérateur ou un gestionnaire chargé de sélectionner l’opportunité, d’en assurer la gestion et de coordonner les décisions importantes.
Le principal objectif d’un club deal est de permettre l’accès à des investissements de plus grande envergure, souvent difficilement accessibles à un investisseur seul. Il repose sur une logique de mutualisation des ressources, des risques et des compétences. On retrouve ce modèle dans plusieurs classes d’actifs, notamment dans le private equity, mais aussi dans l’immobilier, où les club deals permettent de financer des acquisitions, des opérations de promotion ou encore des projets de rénovation avec un horizon de rendement défini.
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Participations & rendement.
Les différentes formes de participation.
- En actions (equity) : les investisseurs deviennent associés du projet et participent directement à la création de valeur. Leur rémunération dépend alors de la performance globale de l’opération (revente du bien, loyers, plus-value, etc.). Ce type d’investissement offre généralement un potentiel de rendement plus élevé, mais comporte également un niveau de risque plus important.
- En obligations (dette) : les investisseurs prêtent des fonds à la structure du projet en échange d’un taux d’intérêt fixe ou variable. Ce mécanisme permet une meilleure visibilité sur les flux financiers, avec des rendements souvent plus stables, mais généralement inférieurs à ceux de l’equity.
- Structures hybrides : certains montages combinent dette et equity, permettant de bénéficier à la fois d’une rémunération fixe et d’un intéressement à la performance.
Le rendement.
Les rendements varient fortement selon le type d’opération et le positionnement dans la structure :
- en dette (obligations) : on observe généralement des rendements annuels compris entre 8 % et 12 %, selon le niveau de risque et la durée de l’investissement ;
- en equity (actions) : les objectifs de rendement sont souvent plus élevés, pouvant aller de 8 % à 15 % par an, voire davantage sur des opérations opportunistes.
Il est important de noter que ces performances ne sont jamais garanties et dépendent de nombreux facteurs : qualité de l’actif, conditions de marché, capacité de l’opérateur à exécuter le projet, ou encore conjoncture économique.
Fiscalité des club deals : personnes physiques et personnes morales.
Fiscalité de la personne physique.
La fiscalité des club deals dépend principalement de la structure juridique mise en place et du type de revenus perçus (intérêts, dividendes ou plus-values). Pour un investisseur particulier, les gains issus d’un club deal sont le plus souvent soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers. Ainsi, les intérêts perçus dans le cadre d’un investissement obligataire sont généralement imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé « flat tax », au taux global de 31,4 %, incluant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Les dividendes issus d’une participation en actions suivent le même régime, sauf option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, qui peut être pertinent dans certaines situations. En cas de plus-value à la revente des titres, celle-ci est également soumise au PFU, sauf cas particuliers.
Dans le cadre de club deals immobiliers, certaines structures peuvent générer des revenus fonciers ou relever de régimes fiscaux spécifiques selon le montage (SCI à l’IR ou à l’IS, par exemple), ce qui peut modifier la nature de l’imposition. Il est donc essentiel pour l’investisseur particulier de bien comprendre la structuration juridique en amont, car elle conditionne directement la fiscalité applicable.
Fiscalité de la personne morale.
Pour une personne morale, la logique est différente. Les revenus perçus dans le cadre d’un club deal sont intégrés au résultat imposable de la société et soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). Les intérêts obligataires, les dividendes ou les plus-values viennent ainsi alimenter le résultat fiscal global. Toutefois, dans certains cas, notamment en présence de participations significatives en actions, des régimes spécifiques peuvent s’appliquer, comme le régime mère-fille, permettant une quasi-exonération des dividendes perçus (hors quote-part de frais et charges).
Enfin, la fiscalité applicable à une personne morale dépend également de sa propre structure (holding, société opérationnelle, etc.) et de sa stratégie d’investissement. L’utilisation d’une holding peut par exemple permettre d’optimiser la remontée des flux financiers et leur réinvestissement. Dans tous les cas, une analyse fiscale personnalisée est fortement recommandée afin d’adapter le montage à la situation de l’investisseur et à ses objectifs patrimoniaux.
Stratégies d'investissement des Club Deals immobiliers.
Trois grandes stratégies d’investissement.
- La stratégie dite value-add consiste à acquérir un actif sous-valorisé afin de le transformer et d’en augmenter la valeur. Cela peut passer par des travaux de rénovation, une amélioration de la gestion locative ou un repositionnement sur le marché. L’objectif est ensuite de revendre le bien avec une plus-value significative. Très répandue en club deal, cette approche nécessite une forte expertise de la part de l’opérateur et une bonne lecture des cycles immobiliers.
- Les opérations de développement et de promotion concernent des projets plus complexes, comme la construction, la transformation lourde ou encore la surélévation d’un actif. Ces stratégies peuvent générer des marges plus élevées, mais elles impliquent également davantage de risques, notamment en matière de délais, de coûts et d’exécution. Le choix de l’opérateur est donc déterminant.
- Enfin, certaines opérations reposent sur l’acquisition d’actifs déjà stabilisés, générant des revenus locatifs réguliers. L’investisseur bénéficie alors de flux pendant la durée de détention, avant une revente dans un contexte de marché favorable. Cette approche convient particulièrement aux profils recherchant de la visibilité et une certaine récurrence des revenus.
Des actifs immobiliers ciblés.
Ces stratégies s’appliquent généralement à des actifs de qualité, situés dans des emplacements recherchés. Il peut s’agir d’immeubles entiers en centre-ville, de bureaux bien positionnés, de résidences de services ou encore d’opérations de restructuration à fort potentiel. Dans certains cas, des classes d’actifs plus spécifiques comme l’hôtellerie ou la logistique haut de gamme peuvent également être ciblées, en fonction des opportunités de marché.
Stratégies patrimoniales avancées.
Investir via une société civile : structurer et transmettre.
Une stratégie patrimoniale consiste à investir dans un club deal via une société civile, plutôt qu’en direct. Concrètement, la personne physique apporte ses fonds personnels à la société sous forme de compte courant d’associé. Cet apport constitue une créance : la société “doit” cette somme à l’associé.
La société civile investit ensuite dans le club deal et perçoit les revenus générés par l’opération : intérêts, dividendes, coupons ou plus-value selon le montage. L’intérêt de cette structuration apparaît lorsque la société reverse les liquidités à l’associé. Tant que ces versements correspondent au remboursement du compte courant d’associé, ils ne sont pas considérés comme des revenus distribués, mais comme le remboursement d’une somme déjà apportée.
Ainsi, l’investisseur peut récupérer les flux de l’opération jusqu’à hauteur de sa mise initiale, sans fiscalité supplémentaire au moment du remboursement. Par exemple, si 100 000 € ont été apportés en compte courant d’associé, la société pourra rembourser progressivement jusqu’à 100 000 € à l’associé, sans que cela soit assimilé à une distribution de dividendes.
Au-delà de la fiscalité des flux, la société civile peut aussi faciliter la transmission du patrimoine. L’investisseur peut transmettre progressivement des parts sociales à ses héritiers, tout en conservant une organisation claire de la gestion et des investissements. Ce montage doit toutefois être validé avec un conseil fiscal ou juridique, car son intérêt dépend de la situation de chaque investisseur.
Investir via une personne morale : valoriser la trésorerie d’entreprise.
Pour une entreprise disposant d’une trésorerie excédentaire, le club deal peut constituer une solution de placement intéressante. Plutôt que de laisser des liquidités dormir sur un compte bancaire, la société peut investir directement une partie de sa trésorerie dans une opération financière ou immobilière, avec un objectif de rendement défini.
Cette stratégie concerne notamment les sociétés opérationnelles, mais aussi les holdings patrimoniales. L’intérêt principal est que l’investissement est réalisé directement depuis la structure, sans passer par une distribution préalable de dividendes au dirigeant ou aux associés. Les capitaux restent donc dans l’environnement de la société et peuvent être mobilisés plus efficacement.
Les revenus générés par le club deal — intérêts, coupons, dividendes ou plus-values selon le montage — sont ensuite perçus par la société et intégrés à son résultat fiscal. Ils sont donc généralement soumis à l’impôt sur les sociétés. L’avantage est que ces gains peuvent ensuite être conservés dans la société et réinvestis dans de nouvelles opérations, créant une logique de capitalisation progressive.
Dans le cas d’une holding, cette approche permet de centraliser plusieurs investissements au sein d’une même structure. La holding devient alors un outil de pilotage patrimonial : elle reçoit les flux, les réalloue vers d’autres projets et facilite la construction d’un patrimoine professionnel ou familial sur le long terme.
Conclusion.
Les club deals offrent aux investisseurs une manière flexible d’accéder à des opérations ciblées, qu’elles soient immobilières, financières ou entrepreneuriales. Leur intérêt repose à la fois sur le potentiel de rendement, la diversification du patrimoine et la possibilité d’adapter la structuration à ses objectifs.
Ils peuvent ainsi s’intégrer dans une stratégie patrimoniale plus large, en direct, via une société civile ou au travers d’une personne morale. Toutefois, chaque opération doit être analysée avec rigueur : qualité de l’opérateur, niveau de risque, horizon d’investissement, fiscalité et modalités de sortie.
Bien sélectionné et bien structuré, le club deal peut devenir un outil efficace pour dynamiser et organiser son patrimoine.
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FAQ.
Qu'est-ce qu'un club deal en finance ?
Un club deal en finance est une méthode d’investissement où plusieurs investisseurs institutionnels (fonds de pension, compagnies d’assurance, family offices, etc.) se regroupent pour financer ensemble une opération d’acquisition ou d’investissement. Cette approche permet de partager les risques, de mutualiser les ressources financières et d’accéder à des opportunités d’investissement qui seraient trop importantes pour un seul investisseur. Les club deals sont particulièrement populaires dans le private equity et le capital-investissement.
C'est quoi un club deal immobilier ?
Un club deal immobilier est une structure d’investissement où plusieurs investisseurs s’associent pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers. Cette approche permet d’investir dans des actifs immobiliers de grande valeur (immeubles de bureaux, centres commerciaux, résidences haut de gamme) qui seraient inaccessibles individuellement. Les participants partagent les coûts d’acquisition, les revenus locatifs et les plus-values potentielles à la revente, proportionnellement à leur participation.
Qu'est-ce qu'un club deal hôtelier ?
Un club deal hôtelier est une forme spécialisée d’investissement immobilier où les participants acquièrent ensemble des établissements hôteliers (hôtels, résidences de tourisme, complexes hôteliers). Cette approche permet d’investir dans le secteur hôtelier sans avoir les compétences opérationnelles nécessaires, la gestion étant généralement confiée à des professionnels. Les investisseurs bénéficient des revenus d’exploitation et des plus-values potentielles tout en partageant les risques liés à la saisonnalité et à la conjoncture touristique.
Qu'est-ce qu'un club deal LBO ?
Un club deal LBO (Leveraged Buy-Out) est une opération d’acquisition d’entreprise financée majoritairement par endettement, réalisée par un consortium d’investisseurs. Plusieurs fonds de private equity s’associent pour acquérir une entreprise en utilisant l’effet de levier financier. Cette approche permet de partager les risques entre les participants, d’apporter des compétences complémentaires et d’accéder à des cibles d’acquisition plus importantes. L’objectif est généralement de développer l’entreprise puis de la revendre avec une plus-value significative.
Comment fonctionne un club d'investissement ?
Un club d’investissement fonctionne selon plusieurs principes : constitution d’un groupe d’investisseurs partageant des objectifs similaires, définition d’une stratégie d’investissement commune, mise en place d’une structure juridique adaptée (société civile, SAS, etc.), et répartition des décisions selon les participations de chacun. Les membres contribuent financièrement selon leurs capacités et leurs souhaits, bénéficient d’une gouvernance partagée, et partagent les résultats proportionnellement à leurs apports. La gestion peut être assurée par les membres eux-mêmes ou déléguée à des professionnels.
Quels sont les avantages principaux d'un club deal ?
Les principaux avantages d’un club deal incluent : la mutualisation des risques entre plusieurs investisseurs, l’accès à des opportunités d’investissement de grande envergure, la réduction des coûts unitaires grâce aux économies d’échelle, le partage d’expertise et de compétences complémentaires, une diversification accrue du portefeuille, et souvent un meilleur pouvoir de négociation face aux vendeurs. Cette approche permet également de réduire l’exposition individuelle tout en maintenant un potentiel de rendement attractif.
Quels sont les risques associés aux club deals ?
Les risques principaux incluent : la complexité de la gouvernance avec plusieurs décideurs, les conflits d’intérêts potentiels entre participants, la difficulté de sortie si un investisseur souhaite se retirer, l’illiquidité relative des investissements, la dépendance aux performances des autres membres du club, et la complexité juridique et fiscale. Il existe également des risques spécifiques selon le secteur d’investissement (immobilier, private equity, etc.) et la nécessité d’une due diligence approfondie sur tous les participants.
Comment choisir le bon club deal ?
Pour choisir le bon club deal, il faut analyser plusieurs critères : la qualité et l’expérience des autres investisseurs, la solidité de la stratégie d’investissement, la transparence de la gouvernance, l’adéquation avec ses objectifs financiers et son profil de risque, la qualité des actifs ciblés, les frais de gestion et de structure, la durée d’investissement prévue, et les modalités de sortie. Il est essentiel de bien comprendre tous les aspects juridiques, fiscaux et opérationnels avant de s’engager.
Quelle est la différence entre un club deal et un fonds d'investissement classique ?
La principale différence réside dans la structure et la gouvernance. Un club deal implique généralement un nombre restreint d’investisseurs qui connaissent à l’avance les actifs ciblés et participent aux décisions stratégiques. Un fonds d’investissement classique collecte des capitaux auprès d’un grand nombre d’investisseurs sans révéler à l’avance les investissements spécifiques, et les décisions sont prises par l’équipe de gestion. Les club deals offrent plus de transparence et de contrôle, mais requièrent une implication plus importante des investisseurs.
Quelles sont les structures juridiques possibles pour un club deal ?
Les structures juridiques varient selon la juridiction et le type d’investissement : Société Civile Immobilière (SCI) pour l’immobilier, Société par Actions Simplifiée (SAS) pour plus de flexibilité, Société en Commandite Simple (SCS) pour les investissements en private equity, structures de droit luxembourgeois ou irlandais pour les investissements internationaux, ou encore des véhicules offshore selon les besoins. Le choix dépend des objectifs fiscaux, de la nature des actifs, du profil des investisseurs et des réglementations applicables.
Quel ticket d'entrée minimum pour participer à un club deal ?
Le ticket d’entrée varie considérablement selon le type et la taille du club deal. Pour l’immobilier résidentiel, cela peut commencer à partir de 50 000 à 100 000 euros. Pour les club deals immobiliers commerciaux, les montants débutent souvent à 250 000 euros minimum. Dans le private equity ou les acquisitions d’entreprises, les tickets peuvent débuter à 500 000 euros ou plus. Les club deals hôteliers ou dans le sport peuvent requérir des investissements de plusieurs millions d’euros. Ces montants reflètent la nature institutionnelle de ces investissements.